Konut Piyasasında Fiyat Balonu Tartışmaları Artıyor!

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konut fiyatlarındaki kuvvetli artış, hem bireyleri hem de yatırımcıları kaygılandırmaya devam ediyor. Emlak piyasasında ‘fiyat balonu’ tartışmaları yeniden öne çıkmış durumda. Bu bağlamda, hisse senedi piyasalarında balon testleri üzerine yaptıkları çalışmayla uluslararası ödülle taçlandırılan İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyasasındaki mevcut durumu değerlendirdi.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasasındaki fiyat balonlarının, hisse senedi piyasalarındakine benzer özellikler taşımanın yanı sıra kendine özgü karmaşık dinamikleri barındırdığını ifade etti. Yıldırım, “Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin, kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik faktörler gibi temel ekonomik göstergelerden belirgin ve sürdürülemez bir şekilde ayrışarak sanal bir fiyat halini alması durumudur.” şeklinde açıklamada bulundu. Bu tür bir ayrışmanın büyük ölçüde spekülatif beklentilerle ve ‘fiyatlar sürekli yükselecek’ algısıyla beslenmekte olduğunu belirtti.

Konutların yatırım aracı olarak görünmeye başlandığı dönemlerde, yani sadece değer kazanması amacıyla alınıp satıldığı zamanlarda balon oluşma riskinin arttığına vurgu yapan Yıldırım, konut piyasasında dikkat edilmesi gereken kritik oranlardan bahsetti. Bu oranlar arasında fiyat-kira ve fiyat-gelir rasyo analizi, piyasa dinamikleri üzerinde önemli bir etkiye sahip olduğu için izlenmesi gereken önemli göstergelerden biridir.

Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut fiyatlarının sürdürülebilirliğini değerlendirirken fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarına dikkat çekti. Kira gelirinin konut fiyatına ilişkin ilişkisinin olduğunu belirten İnce Yenilmez, “Fiyat-kira oranı, bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını gösterir. Tarihsel ortalamalarının veya uluslararası karşılaştırmaların çok üstüne çıkıyorsa, bu durum konut fiyatlarının kira getirisine göre aşırı değerlendiği anlamına gelir.” dedi. Ayrıca, fiyat-gelir oranının konutların hane halkı gelirine göre ulaşılabilirliğini ölçtüğünü ifade ettikten sonra, bu oranın hızla yükselmesinin konutların ortalama bir hane için giderek ‘ulaşılamaz’ hale geldiğini ve bunun da balon riskine işaret ettiğini vurguladı.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, daha ileri analizlerde kullanılan ekonometrik testlere de değinerek, “Hisse senedi piyasaları üzerine yaptığımız ve Romanya’daki bulgularımızla ödüllendirilen çalışmamızda kullandığımız gibi ‘kuyruklu birim kök’ testleri emlak piyasası fiyat endekslerine de uygulanabilir.” şeklinde bir açıklamada bulundu. Bu testlerin, fiyat serilerinde kendi kendini besleyen, hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit etme yeteneğine sahip olduğunu ve ‘balon epizotlarını’ ortaya koyabileceğini belirtti.

Türkiye genelinde konutların güvenli bir liman haline geldiğini ifade eden Yıldırım, “Vatandaşların enflasyondan korunmak amacıyla birikimlerini konuta yönlendirmeleri, fiyatların nominal olarak artmasına yol açıyor.” dedi. Ancak, balon oluşumunun fiyatların temel ekonomik göstergelerden ne derece ayrıştığı ile ölçüldüğünü belirtti. Yerli ve yabancı literatürde yapılan analizler neticesinde İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarına dair balonlara işaret eden bulgulara ulaşıldığını kaydetti. Özellikle İstanbul’daki sınırlı arsa arzı, yüksek göç ve yabancı yatırımcı ilgisinin fiyatları sürekli yukarı çektiğine dikkat çekti.

Ankara’daki fiyat artışlarının da son yıllarda dikkat çekici boyutlara ulaştığını ifade eden Yıldırım, “Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları İstanbul kadar olmasa da Ankara’da da tarih ortalamalarının üzerine çıkılmış durumda.” şeklinde konuştu